Le rate dei vari finanziamenti iniziano ad accumularsi. Lo stipendio non basta, ci sono troppe spese. Si fa fatica a stare dietro tutte le scadenze. In questa fase molto delicata, ogni debitore viene posto di fronte ad un dilemma: quale rata pago ? quella della banca per il mutuo ? quella della finanziaria per il prestito ? quella del condominio per i lavori di ristrutturazione ?
Nel momento in cui si decide di dare preferenza ad un debito piuttosto che ad un altro, è necessario avere le idee molto chiare sulle conseguenze.
Ecco la fake news che ho sentito più di una volta:
Sulla mia casa c’è l’ipoteca della banca. Se pago regolarmente il mutuo e non pago invece gli altri finanziamenti la casa è comunque al sicuro, nessun altro creditore la può pignorare.
L’affermazione è completamente FALSA. Mi spiego meglio. Innanzitutto, da un punto di vista tecnico la casa non è di proprietà della banca bensì ancora del debitore.
La banca che ha concesso il mutuo ha semplicemente iscritto sull’immobile una ipoteca (diritto reale di garanzia). In sostanza è come se la banca si fosse garantita di rientrare del proprio credito, mettendo sulla casa una sorta di “prenotazione”. Dunque, nel caso di vendita all’asta, grazie alla presenza della ipoteca, il ricavato viene utilizzato prima per ripagare la banca – creditore ipotecario – e poi, se rimangono soldi, gli altri creditori c.d. chirografari, ovvero senza garanzie.
Esempio:
- Banca X titolare di ipoteca credito €.80.000
- Finanziaria Y Credito €.40.000
Nel caso in cui, l’immobile venga venduto all’asta per €.100.000 ed ipotizzando spese di procedura per €.10.000, avremo il seguente piano di riparto:
- €.10.000 spese di procedura in prededuzione
- €.80.000 Banca X Creditore ipotecario
- €.10.000 Finanziaria Y
Dunque, la Finanziaria Y potrà ottenere solo €.10.000, in quanto la Banca X si soddisfa per prima in forza dell’ipoteca.
Ciò premesso, è necessario chiarire che non esiste alcuna norma che consenta alla sola banca titolare di ipoteca di pignorare l’immobile ed avviare la procedura esecutiva. Anche gli altri creditori, sebbene privi di ipoteca, possono procedere ugualmente al pignoramento, pur dovendo anticipare tutte le spese della procedura (contributo unificato, spese pubblicità, spese CTU ecc.).
Ovviamente, tali creditori sanno bene che quando si andrà a ripartire il ricavato della vendita, la banca, in quanto titolare di ipoteca, verrà pagata per prima e, solo successivamente, toccherà a loro.
A questo punto, la domanda che in molti fanno è la seguente: quale vantaggio potrebbe ricavare una finanziaria o un altro creditore dal pignoramento di un’immobile già ipotecato ?
Le risposte possono essere molteplici.
Ad esempio, il valore dell’immobile è molto superiore al debito nei confronti della banca titolare di ipoteca, dunque il creditore che procede al pignoramento pensa di poter comunque ottenere dalla vendita una buona parte del ricavato.
Oppure ancora, potrebbe essere il condominio a procedere al pignoramento, in quanto anche se ricaverà poco o nulla dalla vendita, otterrà un vantaggio indiretto: la sostituzione del vecchio proprietario (moroso) con l’aggiudicatario, che inizierà a pagare regolarmente le quote condominiali.
Ancora, un creditore potrebbe avere interesse a procedere al pignoramento anche in presenza di ipoteca, per mettere sotto pressione il debitore e costringerlo a trovare un accordo transattivo.
In conclusione, qualsiasi creditore è libero di procedere al pignoramento di un immobile già ipotecato dalla banca.
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