Riportiamo con estrema soddisfazione l’ultimo risultato ottenuto per Mario un nostro cliente residente a Forlì.
Mario ci ha raccontato una storia già sentita: acquista una casa per la propria famiglia – accende un mutuo con la banca – perde il lavoro – le rate arretrate nel frattempo si accumulano – prova di tutto per rientrare – la casa va all’asta.
L’epilogo sembra già scritto ma, alcune volte, intervendo in tempo si possono evitare conseguenze peggiori.
Ora, l’errore che commette il 99,9% delle persone che viene trascinata in una procedura esecutiva immobiliare consiste nel disinteressarsi di quello che accade e nel rimanere passivi in attesa del proprio destino.
Le motivazioni possono essere diverse: la vergogna di far conoscere a parenti ed amici il proprio dramma; la paura di affrontare avvocati, periti, custodi ecc; la convinzione che non vi sia null’altro da fare.
Quando capitano queste situazioni, un professionista deve essere chiaro sin dall’inizio, proprio come io sono stato chiaro con Mario.
Dopo aver visionato i documenti l’ho avvertito:
“Se non fai nulla, non solo perderai la casa all’asta, ma rimarrai debitore per il resto della tua vita”
Proprio così. Nella maggior parte dei casi, quando una casa va all’asta, non viene mai venduta al primo tentativo di vendita. Ne consegue che il Tribunale dispone ulteriori “ribassi”, cioè fissa altri tentativi di vendita con un prezzo più basso rispetto al precedente.
Ne abbiamo parlato in maniera approfondita qui.
Con questo meccanismo il bene perde rapidamente valore già dopo poche aste. Inoltre, alla somma ricavata dalla vendita bisogna sottrarre tutti i costi della procedura esecutiva (spese legali, spese CTU, spese pubblicità ecc.).
In definitiva, nella maggior parte dei casi, il ricavato delle vendita non sarà sufficiente a pagare tutti i creditori e le spese. Di conseguenza il debitore rimarrebbe obbligato per i debiti residui, rimasti impagati dopo la vendita e potrbbe subire altri pignoramenti.
Nel caso di Mario, abbiamo effettuato delle proiezioni:
Il debito per il Mutuo era pari ad €.122.000 (oltre interessi di mora dal 18/06/2016).
Il perito nominato dalla Banca aveva assegnato alla casa un valore di €.180.000
Sebbene il valore della casa potesse sembrare apparentemente superiore al debito non è così. Già alla seconda asta il ricavato della vendita non sarebbe risultato sufficiente a soddisfare la Banca.
Infatti, al secondo tentativo di vendita il prezzo minimo di aggiudicazione sarebbe risulato pari ad €.108.000 senza considerare le ulteriori spese ed i costi della procedura che avrebbero eroso ancora di più il ricavato della banca.
Soluzione adottata: vendita dell’immobile ad acquirente privato
Eravamo consapevoli che, prima o poi, l’immobile sarebbe stato aggiudicato. Dunque, scartate tutte le altre ipotesi, abbiamo optato per una vendita privata dell’immobile.
Anche se è in corso il pignoramento, infatti, è comunque possibile vendere l’immobile ed utilizzare il ricavato per soddisfare la Banca.
Si tratta di un procedura abbastanza complessa e laboriosa in quanto è necessario che tutte le parti si mettano preventiamente d’accordo:
- Il Debitore
- Il creditore
- l’acquirente
- il notaio
- il Giudice
Nel caso di Mario, dopo numerose trattative abbiamo individuato un acquirente che ha offerto il prezzo di €.180.000 (in linea con il valore dell’immobile per come stimato dal Tribunale).
Ricevuta la proposta d’acquisto da parte dell’acquirente, abbiamo offerto alla Banca €.115.000 a saldo e stralcio di quanto dovuto per capitale, interessi convenzionali di mora e spese della procedura.
Non abbiamo potuto spingere di più sul saldo e stralcio, in quanto il prezzo di vendita copriva abbondantemente il debito.
La Banca ha accettatto la proposta di €.115.000 ed ha fornito assenso alla cancellazione della ipoteca.
A questo punto abbiammo individuato il notaio che ha effettuato i vari controlli sull’immobile (qui ci sono stati diversi intoppi, come la presenza di piccoli abusi da sanare trattandosi di vendita tra privati; la necessità di acquisire l’APE ecc.).
Abbiamo quindi parlato con il Giudice dell’esecuzione, preannunciando una comparizione spontanea “da remoto“.
Il giorno fissaro per l’atto, nello studio del notaio, l’acquirente ha staccato 2 assegni: €.115.000 alla banca creditrice; €.65.000 al debitore.
Un avvocato delegato dalla banca creditrice presente nello studio del notaio, ricevuto l’assegno, ha prestato assenso alla cancellazione della ipoteca.
La Banca ha depositato telematicamente in Tribunale istanza di rinuncia agli atti con conseguente rinuncia al termine di 20 giorni per presentare opposizione (richiesta alla quale ci siamo associati).
Dopo poco il Giudice della Esecuzione ha emesso il Decreto di estizione della procedura esecutiva immobiliare, ordinando la cancellazione della trascrizione del pignoramento.
Vero è che il debitore è stato costretto a vendere l’immobile, ma a distanza di qualche mese lo stesso sarebbe stato svenduto all’asta ad un prezzo irrisorio.
In questo modo, invece, il debitore non solo ha chiuso in modo definitivo il debito con la Banca, ma è anche rimasto con una discreta somma da reimpiegare per l’acquisto di un’altra abitazione (cosa che sarebbe stata impossibile all’asta).
Perché affidarsi a professionisti specializzati nel Saldo e Stralcio
Gestire una posizione debiotria verso una Banca è una attività complessa, servono competenze multidisciplinari ed anni di esperienza.
Ecco perché non dovresti mai affidarti a professionisti, società ed associazioni che non siano specializzati nella a risoluzione di posizioni debitorie
Altro errore è il fai da te. Se hai posizioni debitorie aperte, prima o poi verrai contattato dal personale delle società di recupero crediti, con telefonate anche dal tono minaccioso (ti consiglio di leggere l’articolo “Come comportarsi con il Recupero crediti senza commettere errori: la Guida completa“. Contiene alcuni consigli che ti saranno di certo utili).
È chiaro che avere il supporto di un professionista, anche a livello psicologico, diventa fondamentale.
Facendo da solo rischi di commettere degli errori che segneranno per sempre quel tipo di rapporto con la Banca.
Ti consigliamo di leggere tutti i nostri articoli relativi al saldo e stralcio:
- Saldo e stralcio: come fare e quanto offrire
- I 5 errori più comuni (e fatali) del Saldo e Stralcio con la Banca
- Quando richiedere un Saldo e Stralcio ?
- Piano di rientro o Saldo e Stralcio ?
- Quando avviene la riabilitazione nelle Banche Dati ?
- Decadenza Beneficio Termine Mutuo: dopo quante rate ?
- Decreto Ingiuntivo Banca: come difendersi ?
Questi Alcuni dei risultati ottenuti:
- Saldo stralcio Mutuo: da €.165.630 ad €.95.000 e Asta Evitata
- Saldo stralcio Mutuo: da €.115.000 a €.12.000 in 5 rate
- Saldo Stralcio Conto Corrente: da €.17.000 a €.3.000
- Saldo stralcio conto Corrente: da €.15.800 e €.3.000
- Saldo e stralcio su Leasing auto: da €.36.000 ad €.20.000 in 4 rate
- Prescrizione debito con la Banca: annullati €.413.00
- Revoca Decreto Ingiuntivo per difetto di prova
- Revoca Decreto Ingiuntivo per €.38.000,00 emesso a favore della Banca
- Tassi errati: Banca restituisce €.12.476,76 al cliente
- Banca condannata per Usura: dovrà restituire €.19.000 al cliente
Se hai necessità di supporto nella gestione una posizione debitoria, puoi contattare lo studio compilando il FORM qui sotto. Ti risponderemo nel più breve tempo possibile.
[Chi è Luca Barone ?]
E’ un Avvocato che parte dal Foro di Cosenza ma grazie a internet arriva in tutta Italia, senza nessuna limitazione.
Cosa fa ? in teoria fornisce soluzioni legali a consumatori e ad imprese che hanno problemi intricati con Banche, finanziarie e società di riscossione. In pratica risolve problemi ed elimina dubbi, paure ed incertezze [ cioè tutte quelle cose che Google da solo non può fare ]
Si occupa di diritto Civile ed, in particolare, di diritto Bancario e Finanziario 6 giorni su 7 (alcune volte 7 giorni su 7). Appassionato di tutto ciò che ha a che fare con il diritto ed i numeri, individua soluzioni anche dove non ci sono.
Per contattarlo ci sono poche e semplici [ssime] regole, testate negli anni per offrire un servizio efficiente :
Cosa devi fare:
Compilare il FORM di contatto che trovi sopra
Scrivere una mail a info@avvocatolucabarone.it
Scrivere un messaggio di testo Whatsapp al n. 340/2769627
In ogni caso descrivi il tuo problema fornendo tutte le informazioni necessarie per inquadrare il caso specifico. Verrai ricontattato in tempi brevi con la indicazione dei passi successivi.